什么是基础设施REITs基金全解读-基础设施投资基金

5 月 17 日，证监会和沪深交易所同时宣布国内首批公募 REITs 产品获批，我国将正式进入REITs 时代。

什么是基础设施 REITs

REITs，本名叫房地产信托基金，指的是把流动性较差的房地产投资直接打包为证券化资产放到资本市场交易，这种证券化产品就叫 REITs，后续收益主要来源于房地产投资的现金回报收益。

举个例子，我花不少钱盖了一栋写字楼，之后可以靠写字楼的租金慢慢收回本金，但我嫌太慢了，于是可以找基金公司把这个写字楼打包成 REITs 产品，你们都来买这个产品，我一次性回笼资金，后续写字楼产生的租金就是你们的稳定收益回报。

目前 REITs 的底层资产已经不局限于房子，还包括一切能产生持续现金回报的基础设施，比如收费公路、仓储物流、产业园区以及各种公共事业项目。

这本次试点的基础设施公募 REITs，所涉及的项目都是基础设施，不包含住宅和商业基地基。

基础设施 REITs 的特点

基础设施 REITs 的风险

由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs 同样可能因为宏观经济不确定受到影响。经济下行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果，进而影响 REITs 投资者的投资收益。

境内外 REITs 发展情况—境外

REITs 起源于 20 世纪 60 年代的美国,截至 2019 年中，美国市场上市 247 只 REITs 产品，规模 1.29 万亿美元。

21 世纪初，REITs 进入亚洲市场，在日本、新加坡、中国香港和台湾等地相继推出。

据不完全统计，截至 2019 年中，全球有 41 个国家地区建立了 REITs 市场，总市值约 2 万亿美元，其中美国占据了接近 65%的全球 REITs 规模，日本和澳大利亚的规模占比也超过了 5%。

根据 NAREIT 数据，过去 40 年权益型 REITs（包括分红收益）跑赢美股、美债主要市场指数。

至 2020 年末，REITs 的近 40 年年化收益为 9.95%，权益型 REITs 年化收益达到 10.97%，而同期标普 500 指数和彭博巴克莱美国国债综合收益指数年化收益率分别为 8.71%和7.23%。

境内外 REITs 发展情况—境内

5 月 17 日晚间，首批 9 只公募 REITs 基金正式获得证监会批复，5 月 19 日，这些产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议。

上交所的 5 只产品，项目底层资产涵盖了收费公路、污水处理、产业园和仓储物流；深交所的 4 只产品，项目底层资产包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流四类资产类型。

9 只产品预计募集规模合计 300 亿左右。

普通投资者通过场内及场外认购公募 REITs，也有不同的最低门槛要求，最低门槛大致在 100元-1000 元之间。

也有部分公募 REITs 产品目前尚未披露最低认购门槛，需待基金公司之后对外发布基金份额发售公告或其他相关公告再明确。

基础设施 REITs 采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。

普通投资者如何参与

在认购期内，投资者可以通过场内证券账户或场外基金销售机构认购基金份额。

公募 REITs 采取封闭式运作，份额只能在交易所交易，不能申购和赎回。

基金上市后，投资者通过股票账户场内认购的份额，可以直接卖出；在场外认购的，需要先转托管至场内后，才能卖出。

普通投资者如何参与—交易制度

注：基金上市后，首次买入需要开通权限，开通方式可咨询券商

普通投资者如何参与—如何选择

基础设施 REITs 基金的主要投资方向，是具体的项目，而不是股票、债券之类的，所以选择的方式和普通的股票型基金有不一样的地方，以下两点考量可以做个参考。

一是，如果你对投资方向或是项目所在城市的发展情况相对熟悉，且自己也比较看好，比如你在北京，那么这其中的富国首创水务和中航首钢生物质可以考虑。或者你对项目本身比较熟悉，比如仓储物流和高速公路有理解的话，也可以考虑相关的基金。还是秉承着“不懂不投”的大原则。

二是，如果你对项目本身确实不了解，那就选原始权益人里资质比较好，并且自己也比较看好的，比如有国企/央企背景的，或是政府牵头的，虽然这并不能简单的等同于优质资产，但起码风控会做的好一些。

投资大师名言

买其所值，卖其疯狂。——[美国]吉姆·罗杰斯

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