地产调控何时走出应对危机症

地产调控何时走出“应对危机症”

地产调控何时走出“应对危机症” 更新时间：2010-5-17 0:35:01 　　新政呼啸而来，毫无疑问，市场已经有比较热烈的反馈。但如果我们回头看这些管制条例的出台，是不是可以有更为妥善的处理办法呢？

一个显见的问题是，恐慌性交易总是频发不断。

住建部出台经济适用房新规后，北京昌平等地出现了居民通宵达旦到政府部门排队申请“住改商”的现象，据媒体报道，第一天就去了7000多人，为避免出现群体性事件发生，公安、卫生急救部门都派员到现场维持秩序，住建委也只能24小时办公，并公告“五一”以后有关政策不会调整。

这样的恐慌在不到5个月的时间至少发生3次了，第一次是2009年年底，在有关房地产税费政策调整时，居民突击买卖房屋，提心吊胆、通宵达旦到房管局办房屋过户手续；第二次是在春节前后银行开始收紧信贷之前，购房人突击找关系、托人情希望赶在政策调整之前办完贷款手续，享受原有的首付和利率优惠；第三次是在新的信贷政策陆续出台后，又要四处找人借钱凑首付，否则就只能退房赔上违约金了。

政策出台总是那么突然，科学决策和征求意见只是在几个所谓的专家学者和中房协等“智囊”中打转转，偶尔可能会叫上几个开发商大腕问问，网络上的民意不受关注，人大会、政协会上代表委员的肺腑之言不受关注，而意见建议又总是少有采纳……

建议住建部、国土资源部学学当年证监会在搞股权分置改革时的做法，向社会广泛征求改革方案和意见，阶段性公布论证和决策的进展情况；而在最终中央定夺后，政策公布离开始实施前也留出一段时间，让社会各界包括政府执行部门和工作人员消化吸收，并做好相应的政策宣传解读等工作。而现在的房地产新政往往是头天公布恨不得第二天就要执行。最起码也学学证券市场信息披露的做法，可能引起市场波动的政策大多选择在周末发布，给投资者两天的思考和决策时间。毕竟住房和房租收入已经成为中国每一个老百姓最重要的财产和财产性收入。

为什么房地产调控总是头疼医头脚疼医脚？

2008年底以来针对金融危机的房地产政策执行了一年左右，进入2010年政策就来了一个“拐点”，不由让人怀疑新政是不是到下半年房价控制住后就要取消，或者是在地方GDP和财政增收指标受到影响后，再次出现中央和地方博弈的局面？这些年来，我们的房地产政策总是在信贷、税收、市场监管这三个方面，在“松”和“紧”之间来回拉抽屉，始终缺乏全局性的、根本性的制度建设。政策的长远的预期是什么？值得深思。

1999年第一批经济适用房面市时并没有限制购买对象，其定义就是“经济适用”的商品房，既然是商品房就可以自由买卖和交易。而北京第一批购买回龙观、天通苑等地经济适用房的人正是买不起城里商品房的小白领、拆迁户、外地来京经商的私营业主等。大家似乎谁也没想到几年之内房价涨得这样快。

经济适用房投资客的大量涌现恰巧是在2003年以后，随着房价的快速上涨，经济适用房的投资价值逐步凸现，而此时政府部门已经开始对购房人按家庭年收入不超过6万进行资格审查，正是因为有关部门在资格审查程序和操作上的系统性制度漏洞才使得许多本不够资格，但却通过各种关系变通搞到资格审查表的第二批、第三批购房人大发横财。多年来，有关部门对住房保障工作缺乏系统性长期性的制度安排，政策摇摆，不同时期针对不同群体实行了不同的政策，导致了尽管政府投入了大量的人财物，但住房保障问题越来越复杂，利益纠葛和矛盾冲突越来越多。

房地产决策再也不能总是“应对危机”的思维定式了，综上，笔者斗胆进言：

一是切实转变房地产发展模式。必须加快建立适应科学发展的政绩考核体系，科学控制房地产业的合理规模，切实把房地产业从追求数量增长转变到追求发展的质量上来。这是房地产业健康可持续发展的前提，当务之急要认真研究完善和改进土地出让制度，将土地出让收入纳入各级地方预算的基本内容，接受人大的监督，改变地方财政对土地出让收入的依赖是转变经济增长方式的根本所在。

二是在把握好信贷政策、税收政策调整的力度、节奏的同时，尽快研究构建长期稳定的房价形成机制的金融和财税政策支撑体系。比如，参照德国的“合同储蓄”住房金融模式，改革我国住房公积金制度和房地产信贷政策。在德国，实行“先存后贷”的合同储蓄模式，实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率远低于市场利率且最长30年利率固定，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房价起着稳定器作用。

三是尽快实行强制性房地产信息披露制度。对房地产开发项目的审批许可、建设、销售等，实施全过程、全方位、及时严格的强制性信息披露管理，这是消除消费者信息不对称，减少垄断，规范市场秩序的最有效手段，对于指导消费者行为以及政府实施宏观调控具有重要的意义，也是形成真实价格的基石。

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