地方版国11条纷纷出台控房价

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地方版国11条纷纷出台控房价 更新时间：2010-3-5 0:04:49 　　上涨，还是上涨。2009年下半年开始，一路飙升的房价不断刺痛着老百姓脆弱的神经，拥有一套“蜗居”成为很多人可望不可即的梦想。全国两会的召开，会不会促成政府出台更有力的房价调控措施，自然成为老百姓对今年两会最热切的盼望之一。　　统计数据显示，从“国11条”发布到包括北京、上海等在内的各地纷纷出台配套政策后，各地楼市普遍遭遇“春寒”。然而，针对已开始降温的楼市，购房人另有一层担忧：房价会不会在调整的基础上再度出现报复性反弹？如何保证“居者有其屋”，政府部门尚有诸多难题待解。　　本报讯全国两会召开之际，前一阵子各地疯狂攀升的房价成为来京的代表委员们讨论最多的话题。两会前夕，各省市地方政府纷纷就“国11条”出台地方版本做出调控楼市姿态。住建部政策研究中心副主任王珏林近日指出，“国11条”仅仅是个开始，其后续配套政策还要继续出台。　　■楼价狂热城市　　纷纷出台地方版“国11条”　　两会前，各地方政府纷纷做出迎合中央“国11条”政策的姿态。2月21日，北京住房和城乡建设委员会等11部门制定的“北京市促进房地产市场平稳健康发展的实施意见”悄然挂上北京住建委网站。这份新政从细节上规范和要求了住房供应结构、二套贷款、住房税收、房地产开发贷款以及恢复“限外令”等方面的措施。“意见”被众多网民称为北京版“国11条”。　　事实上，北京版“国11条”发布前后，上海、广州、深圳等楼价狂热城市也都纷纷出台了地方版的配套政策。上海针对购房投机者提出个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；而广东的“粤四条”则直接打击开发商“捂盘”，提出开发商取得预售证后须10天内公布房源，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。　　■“控房政策”　　让不少地方楼市遇“春寒”　　各地政府的“控房政策”让不少地方楼市遭遇“春寒”，2月份，京沪穗深等地楼市交易继续着1月的下滑趋势，甚至创出历史新低。据统计，除去保障性住房，北京2月份开盘项目均价18833元/平方米，环比下降了5.8%，而整体成交均价环比下降了15.5%，为16362元/平方米。　　同时，深圳各区域楼盘网签数量为1078套，成交面积约9.12万平方米，均价为22247元/平方米。相比1月的数据，网签套数降幅高达72%，均价也下降5.4%。而从数据上看，上月广州楼市网签量遭遇去年以来最大的挫折，成交已经下跌四五成，房价下跌一成多。　　■两会是否会给今年楼市定调　　成购房人、开发商关注热点　　两会前夕，温家宝总理在与网友交流时曾表示，今年楼市频出重拳，但是他本人还担心拉不住这匹脱缰野马。这让很多人对两会充满了“期待”：两会上是否会给今年楼市定调、两会后是否会有第二轮房地产调控政策要出台等等，成了很多购房人和开发商极为关注的热点。　　来自住建部政策研究中心的消息似乎也证实了这点。住建部政策研究中心副主任王珏林近日接受采访时指出，目前房地产调控配套政策还未全面出尽，方方面面对政策的执行也刚开始，整个市场还处于观望期。对此，多位业内人士分析，“这说明，不排除两会过后，楼市还将迎来新的一轮调控”。　　来自银行、国土部门、证劵市场等部门和机构的消息证实，证监会也正联合国土资源部等，拟订上市公司募集资金管理新政，旨在确定更为明确、细致、严格的审核标准，从而把好房企土地融资的“闸门”；国土部近期拟出台一个关于加强房地产用地供应和监管的文件，专项整治房地产闲置土地；财税新政也在酝酿之中。除了有关专家呼吁物业税尽早出台外，今年房产税改革有望先期破冰，而这将为从根本上遏制住部分城市的房价过快上涨铺平道路。　　人物故事　　探寻楼市真相学者暗访百余楼盘　　发现八成以上购房者为炒房客楼市已成投资者击鼓传花的盛大游戏　　一位经济学者，以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘，饱览售楼小姐的热切和冷眼，炒房客的购买亢奋与真正有住房需求的看房者望价离去的背影。他通过反复交谈求索楼价畸高的缘由，真相浮出：楼市已成投资者击鼓传花的盛大游戏，真正的需求者似乎稍具实力才勉强有成为看客的资格，然而游戏参与者愈众、传递速度愈快的背后，也有投资无门的困扰。　　■究竟谁在买房？　　赖伟民，一位专研企业战略的经济学者，近几年他在为企业主授课的时候，被“学生”问及最多的问题竟无关企业发展、决策。“他们都在问，该投资哪儿的房产，何时出手？”　　赖伟民接触的人，要么“用一辈子的工资也买不起一套房”，要么关掉不再赚钱的工厂将资本疯狂投入房产市场。“如此矛盾。”赖伟民因做课题长期在南方，作为一名有居住需求的普通购房者关注杭州商品房已久，迟疑出手却又遭遇2009年下半年的房价飙升。“为自己，也为身边人，我要实地看看，到底谁在买房？”　　■购房自住者遭遇冷眼　　2009年7月，武汉一处在售楼盘，刚刚展开调研的赖伟民接连遭遇了售楼小姐的热切和白眼。“一进大门对方迎上来，热情询问、推介，随后知道我是买房自住，顿时冷淡。”这年头，买房自住的都是少钱的人，投资购房者才受追捧。　　之后，赖伟民每到一座城市授课，总要选择市中心及郊区各一两处楼盘深入查访。“我把自己的住房需求复制到各处，与卖楼人攀谈，与购房人讨论，了解他们的心理动态，为找出楼市根源和关键。”　　持续长达半年、几乎遍布所有省市的调研，一个事实被推近赖伟民的眼前：“掏钱的购房者八成以上做投资。真正有居住需求来看房的，面对高得离谱、涨得凶猛的房价，总是选择观望或放弃。”　　■击鼓传花的最后一棒　　投资购房者同样对有真正需求的看房人“不屑”。“我很清楚，廉租房和经适房解决不完居住需求，而绝大多数有居住需求的人根本买不起房。”与赖伟民交谈中，就有投资者坦言，“我买房不是卖给他们的，是卖给其他投资者的。”　　有眼光的人迅速投入房产，见涨出手；之前有闲钱却观望的人此时蜂拥而上，看涨再转手。赖伟民看到，中国的楼市已成投资者击鼓传花的游戏，在房价连涨、愈买愈涨的热闹情境下，投资者伴随催快的鼓点而疯狂，相信自己手里绝不是最后一棒。　　有购房者言：“大家都是投资的，早晚要卖，谁会愿意房价下跌一块儿套牢？地产商和地方政府更乐于见涨。”　　售楼处里的另一面，赖伟民看到很多有真正居住需求的看房人，面对眼前房价无奈选择了放弃。“他们稍有积蓄，不敢轻易出手，一迟疑房价又涨，只得继续观望。”今年1月最后一次探访浙江海宁楼市，赖伟民碰到的一位看房人，口中叨念着退出售楼处：“再等等吧，国家今年要出政策了。”而售楼处外，更多有居住需求的人凭借一辈子的积蓄，也不敢进来触摸一下有关房子的梦想。　　■如何实现“居者有其屋”　　有投资者断言：“房价不会涨到头，闲钱终会回到楼市，因为没有其他更好的投资渠道。”赖伟民与八成多的投资购房者交流中，听到最多的，也是“不买房子没有什么可投资的，总不能把钱存银行贬值吧”。　　“企业越来越不好赚钱，企业主关闭工厂转向投资需求。”赖伟民认为，这些人的确面对投资渠道不畅的困境。“国债赶不上通胀，外币、期货高风险又难懂，股票、基金常被忽悠，资金没有出口全压在房地产。”　　赖伟民提出，解决中国楼市问题首先要解决实业投资环境的问题，让企业主赚到钱并提高员工收入；其次要为百姓拓宽投资渠道，公平解决财富二次分配的问题。　　要实现绝大多数人的“居者有其屋”，赖伟民说：“在中国文化下，住房提升幸福指数，幸福的民族能有所作为。”　　对话摘录　　售楼员：现在有几个买房自己住的？　　对话一：2009年7月，武汉某大型楼盘谈话对象：售楼小姐　　问：你们楼盘很火嘛，一定做了很多广告吧？　　答：哪里，我们这儿大多是回头客，买了一期、二期又买三期。还没开盘，老客户就把房订得差不多了。　　问：他们买这么多房子干什么？　　答：这个你都不知道？投资呗！现在有几个买房子自己住的？房价还要大涨，买房比什么都划算。可惜我没钱，要有钱我也要多买几套。　　购房者：我买房是卖给其他投资者的　　对话二：2009年11月，杭州某楼盘谈话对象：某购房者　　问：你一下买两套房，这里的房子真这么好吗？　　答：现在只要是房子都好，不管哪里的房子。我这两套，过不了多久净赚至少几十万。　　问：这么有信心，你是专业的炒房客吗？　　答：不是，我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。　　问：不怕房价下跌吗？　　答：下跌？绝对不可能！只会上涨！现在买房的，都是投资的，早晚要卖，谁会愿意房价下跌大家套进去。地方政府、开发商、买房者，都希望房价涨，所以房价只会涨不会跌。　　问：这样涨下去，总有到头的时候呀？　　答：房价上涨不会到头的，大家不管从哪个渠道挣到了钱，最终都会放到楼市上来，因为没有其他更好的投资渠道。所以大家都会选择买房，一起把房价推高，区别只是谁先看清楚这一点。　　问：房价越来越高，真正要居住的人买得起吗？你的房子最终卖给谁呢？　　答：我买房来不是卖给他们的，是卖给其他投资者的。　　调控后房价是否会反弹三大问题困扰买房人　　统计数据显示，从“国11条”发布到包括北京、上海、广州、杭州、深圳等在内的各地纷纷出台配套政策后，各地楼市普遍遭遇“春寒”，成交出现萎缩，观望渐显。但是，面对眼下市场出现的成交量下降等现象，购房人张扬等人并不为此感到欣慰。　　记者调查了解到，保障范围是否会扩大、后续是否还会出台新调控措施以及房价会不会再次像2008年、2009年那样出现“先抑后扬”、反弹性上涨，成了眼下购房人最为困惑和担心的问题。　　■住房保障范围会不会扩大　　首先是住房保障范围是否会扩大。“从中央到北京市，从建设部到北京市住建委，都在说要加强保障力度。最明显的是，北京今年的保障房供应要实现两个50%：住宅土地供应的50%必须是保障房，新建住宅套数的50%必须是保障房。”张扬告诉记者，“这就带来了一个问题，是不是意味着住房保障的范围要扩大，像我们这样的白领是否也会归入到保障房范畴？如果这个问题的答案是肯定的，那么对我们而言，就不用发愁买不起房了；反之，就非但不是好事，还是坏事——已经有很多开发商在说，商品住房的供地要减少，房价将更有理由上涨。”　　■后续会不会出新的调控措施　　其次是后续是否还会出台新的调控措施。“现在楼市出现了观望已经是不争的事实，但问题是，现在是不是到了可以买房的时候——也就是后续还会不会出台更加严格的调控措施？如果后续不再出台调控措施，就证明今年楼市的低点也许就是现在，买房的时机也在这个时候；如果后续还要出台严格措施，就说明我们还可以再等等，这些信息能不能有个权威的说法。”购房人郭先生说。而对此，目前能找到的“权威信息”是：住建部政策研究中心副主任王珏林近日指出，“国11条”仅仅是个开始，其后续配套政策还要继续出台。　　■楼市会不会再次出现调控反弹　　第三个问题就是多位购房人关注的“楼市会不会再次出现调控反弹”的问题。“历史会不会重演？2007年的楼市过热，带来了2008年的调控，2008年楼市确实被打压下去了，但是到了2009年，楼市却再次出现疯狂，房价反弹上涨甚至远远超过了2007年。那么，这一轮调控会不会也出现这样的情况？我希望楼市平稳发展，如果调控是为了下一轮更快更高地涨价的话，调控对我们老百姓就失去了意义。”张扬表示。　　两会声音　　全国人大代表、天津市市长黄兴国：　　政府要用好规划　　和土地两个闸门　　本报讯作为北京的近邻，天津市将如何调控房地产市场？昨天，全国人大代表、天津市市长黄兴国表示，实践证明，只要措施到位、用心操作，政府在调控房地产价格方面是可以有所作为的。　　黄兴国说，为保证房地产市场稳定，首先要利用好规划和土地这两个闸门。“当市场需求比较大、房价过快上涨的时候，要多推出土地，增加供应量，放宽住房规划条件，房价就会逐步趋于稳定。”今年天津将继续优化市场供应结构，继续严格落实建设部的规定，新批商品房的70%须在90平方米以下。此外，天津还将加快保障性住房建设。　　天津今年还将加大城郊农村小城镇建设力度，已经开建了23个镇、2000万平方米，今年再启动15个小城镇、3000万平方米的住宅建设项目。“这个方法既解决了农民对改善住房的需求，又对稳定房价非常有效，”黄兴国认为，“让有购买商品房需求的农村居民，不要都集中到中心城区购买住房，如果城里人和农村人都在城市买房，就把城市的房价抬起来了。”　　致公党中央：　　建议发三种形式房产证　　本报讯“保障性住房供给严重不足，是造成商品房价格接连攀升的一个重要原因。”致公党中央提交的《关于建立合理的保障性住房管理机制的提案》认为，调整和完善土地供应结构，加大保障性住房在房地产市场中的比例，是解决我国当前房地产市场问题的关键。　　提案认为，现有的住宅土地供应结构中，用于商品房开发的土地几乎占到80%，用于保障房的土地占比很小。把保障房与商品房区别对待，是解决目前房地产市场诸多问题的关键方法。　　“一手房市场存在着经济适用房、限价房、商品房等不同类型的产品，二手房的交易市场也应该存在着相匹配的市场。”提案还建议调整二手房交易制度，发放三种形式的房产证。比如，经济适用房是绿色，限价房是黄色，商品房是红色等。经济适用房和限价房转让的时候，其房屋性质不能改变，受让者必须是具有对等资格的购房者，并且按照房产证的年限，规定每年允许升值的最高比例。　　全国政协委员、清华大学教授蔡继明：　　应破除房产寡头的垄断　　本报讯“不应将涉及民生的产品置于无限制的投机旋涡中。”全国政协委员、清华大学教授蔡继明建议，应从根本上改变现行的房地产商业模式，破除房地产寡头对资源的垄断，建立房地产持续、健康的政策体系。　　蔡继明委员建议，将纳入规划的住宅用地按照用途分为四类，第一类是保障房用地；第二类是不能转让或10年内不能转让、只有首次购房者才能购买的基本住房用地；第三类是改善性自住房用地，其产品仅限于第二套房，在5年内不能转让；第四类是奢侈性住房用地，也就是豪华房和别墅用地，此类房的购买和转让都不受任何限制，允许炒房者进行投机。“只有将土地供应按照用途进行区分，才能从根本上避免开发商对土地资源的抢夺和囤积，地王现象将由此而终结。”蔡继明委员说。　　全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海：　　对空置房屋开征闲置税　　本报讯“北京市区房屋空置率居高不下，一边是近百万平方米的房屋在空置，一边是需要住房的中低收入家庭居住困难。”全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海建议，面对这样一种尴尬局面，在目前难以推出物业税的情况下，可首先采取开征房屋闲置税的措施。　　郭松海委员说，应该借鉴法国、韩国、英国城市的经验做法，对北京市区5环以内的地区试征房屋闲置税，对开发商竣工验收后的商品房，空置一段合理时间如一年或两年后，就应该被认定为闲置房屋。对某些单位的闲置房产也应这样认定。“房屋与土地是不可分割的整体，商品房的闲置，它所占用的土地也在闲置。现在国家已有处理闲置土地的法律规定，对商品房来说，道理也是一样的。”郭松海委员说。

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